HĐND TP. Hà Nội vừa thông qua nghị quyết về cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ những tồn tại, vi phạm về đất đai và trật tự xây dựng tại 12 dự án liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh. Với hơn 18.000 căn hộ xây dựng vượt quy hoạch, giấy phép và hàng vạn cư dân chịu ảnh hưởng, nghị quyết được kỳ vọng tạo cơ sở pháp lý để xử lý dứt điểm các sai phạm kéo dài, đồng thời bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua nhà, giữ nghiêm kỷ cương quản lý đô thị và thúc đẩy phát triển Thủ đô theo hướng bền vững.

Thông qua cơ chế đặc thù xử lý 12 dự án vi phạm kéo dài

Sáng 28/10/2026, tại kỳ họp thứ bảy (kỳ họp chuyên đề), HĐND TP. Hà Nội khóa XVII, nhiệm kỳ 2026-2031 đã thông qua nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả nhằm giải quyết những tồn tại, vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị tại một số công trình, dự án trên địa bàn.

Nghị quyết được xây dựng trên cơ sở cụ thể hóa khoản 2 Điều 8 và khoản 4 Điều 14 Luật Thủ đô số 02/2026/QH16, hướng tới tháo gỡ những vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm, nhất là tại các dự án đã hoàn thành và có đông người dân sinh sống nhưng chưa giải quyết dứt điểm các sai phạm.

Theo Phó Chủ tịch Thường trực UBND TP. Hà Nội Dương Đức Tuấn, tình trạng vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố những năm qua vẫn diễn biến phức tạp. Nhiều công trình xây dựng sai giấy phép, sai quy hoạch, không phép hoặc không đúng thiết kế đã được cơ quan chức năng phát hiện nhưng việc xử lý chưa đạt kết quả như mong muốn.

Đáng chú ý, tại một số dự án, dù chưa hoàn tất thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, đầu tư xây dựng và nghiệm thu công trình, chủ đầu tư vẫn bàn giao căn hộ cho khách hàng sử dụng. Thực tế này khiến việc xử lý vi phạm trở nên phức tạp khi liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản, nơi ở và đời sống của hàng vạn cư dân.

Qua rà soát, thành phố xác định 12 dự án thuộc phạm vi điều chỉnh của nghị quyết, gồm các công trình tại CT6 Kiến Hưng, Đại Thanh, CT5 Tân Triều, khu nhà ở Xa La, CT11 và CT12 Kim Văn - Kim Lũ, cùng các tòa VP3, VP5, VP6 và tổ hợp HH1, HH2, HH3, HH4 tại khu vực Linh Đàm.

Các dự án này có liên quan đến những doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Mường Thanh, với nhiều tồn tại trong quá trình đầu tư, xây dựng và quản lý sử dụng đất.

Theo báo cáo của UBND thành phố, tổng số căn hộ được phê duyệt theo quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng tại các dự án là 6.759 căn. Tuy nhiên, số lượng căn hộ thực tế lên tới 24.943 căn, tăng 18.184 căn so với quy mô được chấp thuận.

Việc gia tăng số lượng căn hộ làm thay đổi quy mô dân số, tạo áp lực lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian công cộng và chất lượng sống của người dân tại các khu vực có dự án.

Không hợp thức hóa sai phạm, nhưng phải bảo vệ quyền lợi người mua nhà

Một trong những yêu cầu quan trọng được đặt ra khi xây dựng nghị quyết là bảo đảm sự nghiêm minh của pháp luật, đồng thời có giải pháp phù hợp đối với những công trình đã tồn tại nhiều năm và có đông cư dân sinh sống ổn định.

Theo UBND TP. Hà Nội, việc xử lý vi phạm bằng các biện pháp hành chính thông thường, đặc biệt là phá dỡ toàn bộ phần xây dựng sai phạm, có thể dẫn đến những tác động rất lớn về kinh tế, xã hội và an sinh.

Đối với các dự án có hàng nghìn căn hộ đã được bàn giao, việc tổ chức di dời người dân đòi hỏi phải giải quyết đồng thời nhiều vấn đề như chỗ ở thay thế, bồi thường tài sản, hoạt động sản xuất kinh doanh, học tập của trẻ em và ổn định đời sống lâu dài.

Trong khi đó, không ít người mua nhà đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng, nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do những vi phạm phát sinh từ phía chủ đầu tư.

Vì vậy, thành phố lựa chọn cách tiếp cận kết hợp giữa xử lý nghiêm vi phạm với bảo đảm quyền lợi của người dân không có lỗi.

Cơ chế đặc thù không đồng nghĩa với việc xóa bỏ trách nhiệm của chủ đầu tư hay mặc nhiên công nhận tất cả các công trình sai phạm. Ngược lại, việc cho phép công trình tồn tại phải dựa trên những điều kiện cụ thể về an toàn, quy hoạch, hạ tầng và khả năng khắc phục hậu quả.

Theo nghị quyết, các công trình vi phạm được xem xét phân thành hai nhóm chính: nhóm có thể tồn tại có điều kiện và nhóm buộc phải phá dỡ.

Cách phân loại này nhằm bảo đảm tính khả thi, tránh áp dụng một phương án xử lý đồng loạt đối với những công trình có mức độ, tính chất vi phạm khác nhau.

Phân loại công trình để xử lý, ưu tiên an toàn và lợi ích cộng đồng

Đối với nhóm công trình được xem xét tồn tại có điều kiện, yêu cầu trước hết là phải bảo đảm an toàn chịu lực, đáp ứng các điều kiện về phòng cháy, chữa cháy và không gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến công trình lân cận.

Các công trình cũng phải đáp ứng những yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu, khoảng cách xây dựng và các quy chuẩn liên quan hoặc có giải pháp khắc phục khả thi.

Điều này đồng nghĩa với việc một công trình dù đã hoàn thành và đưa vào sử dụng vẫn không thể được giữ lại nếu không đáp ứng những điều kiện an toàn bắt buộc.

Đối với nhóm phải phá dỡ, nghị quyết xác định đây là những công trình hoặc phần công trình không bảo đảm an toàn chịu lực, không thể khắc phục yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy hoặc có những vi phạm nghiêm trọng về chỉ giới xây dựng, chức năng quy hoạch và các điều kiện không thể khắc phục.

Việc tháo dỡ phải được triển khai trên cơ sở phương án cụ thể, đánh giá đầy đủ những tác động đến kết cấu công trình, an toàn của cư dân và hệ thống hạ tầng xung quanh.

Bên cạnh yếu tố pháp lý, quá trình xử lý cần đặc biệt quan tâm đến tác động môi trường phát sinh từ hoạt động phá dỡ, vận chuyển và xử lý chất thải xây dựng.

Đối với các công trình cao tầng nằm trong khu dân cư đông đúc, hoạt động phá dỡ có thể phát sinh lượng lớn bụi, tiếng ồn, chất thải rắn và nguy cơ ảnh hưởng đến các công trình liền kề nếu không được tổ chức chặt chẽ.

Do đó, các phương án khắc phục hậu quả cần gắn với yêu cầu bảo vệ môi trường, kiểm soát ô nhiễm và bảo đảm an toàn trong suốt quá trình thi công, tháo dỡ.

Đặc biệt, việc kiểm soát phế thải xây dựng phải được thực hiện từ khâu phân loại, thu gom, vận chuyển đến xử lý, tái chế theo quy định, tránh phát sinh những điểm tập kết vật liệu trái phép hoặc gây ô nhiễm tại các khu vực dân cư.

Chủ đầu tư phải chịu toàn bộ chi phí khắc phục hậu quả

Một nội dung đáng chú ý khác trong cơ chế đặc thù là quy định rõ trách nhiệm tài chính của chủ đầu tư đối với những sai phạm đã xảy ra.

Theo nghị quyết, đối với các công trình được phép tồn tại có điều kiện, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp lại khoản lợi bất hợp pháp phát sinh từ hành vi vi phạm trật tự xây dựng.

Khoản lợi này được xác định theo công thức dựa trên tổng diện tích sàn vi phạm, suất vốn đầu tư xây dựng tại thời điểm công trình được đưa vào sử dụng thực tế và hệ số 50%.

Ngoài nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư phải chịu toàn bộ kinh phí liên quan đến khắc phục vi phạm, phá dỡ công trình, di dời người dân, cải tạo và bổ sung hạ tầng theo yêu cầu.

Đáng chú ý, nghị quyết nhấn mạnh nguyên tắc không sử dụng ngân sách nhà nước để chi trả thay cho những vi phạm thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư.

Quy định này nhằm bảo đảm sự công bằng trong thực thi pháp luật, đồng thời tránh tạo ra tiền lệ để doanh nghiệp chuyển nghĩa vụ khắc phục hậu quả sang Nhà nước hoặc người mua nhà.

Từ góc độ quản lý đô thị, việc buộc chủ đầu tư thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính còn là biện pháp nâng cao trách nhiệm trong quá trình đầu tư, xây dựng và khai thác công trình.

Đối với những dự án đã làm gia tăng quy mô dân số vượt thiết kế ban đầu, yêu cầu bổ sung, nâng cấp hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cần được xem xét tương xứng với tác động thực tế.

Các hạng mục như giao thông nội bộ, bãi đỗ xe, cấp thoát nước, thu gom chất thải, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và không gian sinh hoạt cộng đồng cần được đánh giá đầy đủ để bảo đảm điều kiện sống của cư dân.

Việc xử lý sai phạm vì vậy không chỉ dừng ở thu hồi lợi ích bất hợp pháp, mà còn phải hướng tới khắc phục những hệ lụy đối với không gian đô thị và chất lượng môi trường sống.

Bồi thường, hỗ trợ di dời và giải quyết vướng mắc về giấy chứng nhận

Đối với người dân đang sinh sống tại các công trình thuộc diện phải phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng, nghị quyết đưa ra những chính sách bồi thường, hỗ trợ nhằm giảm thiểu tác động đến đời sống.

Theo cơ chế được thông qua, những trường hợp phải di dời được xem xét bồi thường, bố trí giải pháp nhà ở thay thế và hưởng một số chính sách ưu tiên khi mua nhà tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện.

Người dân thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội cũng được xem xét ưu tiên mua hoặc thuê mua theo cơ chế quy định, không phải thực hiện bốc thăm như hình thức phân bổ thông thường.

Đối với các hộ có nguồn thu nhập duy nhất từ hoạt động kinh doanh tại phần khối đế phải chuyển đổi công năng, nghị quyết còn quy định chính sách hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh với mức tương đương sáu tháng lương tối thiểu vùng, chi trả một lần.

Trong khi đó, những cư dân thuộc phần công trình được phép tiếp tục tồn tại có thể tiếp tục thực hiện hợp đồng và được xem xét giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận khi đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.

Người mua nhà không phải gánh chịu nghĩa vụ chi trả các khoản khắc phục hậu quả vi phạm thay cho chủ đầu tư.

Tuy nhiên, quá trình triển khai chính sách cần bảo đảm tính minh bạch trong xác định đối tượng, giá trị bồi thường và quyền lợi cụ thể của từng hộ dân.

Đối với những trường hợp phải di dời, việc xây dựng phương án tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời và bảo đảm điều kiện học tập, sinh hoạt cần được thực hiện trước khi tổ chức tháo dỡ.

Đây là yếu tố quan trọng nhằm hạn chế nguy cơ phát sinh khiếu kiện, đồng thời bảo đảm các biện pháp xử lý vi phạm không làm gia tăng khó khăn cho những người dân đã mua nhà và sinh sống ổn định trong nhiều năm.

Xây dựng 12 phương án xử lý riêng, tăng trách nhiệm chính quyền cơ sở

Bên cạnh việc ban hành cơ chế chung, Hà Nội xác định cần xây dựng phương án khắc phục hậu quả cụ thể đối với từng công trình, dự án.

Theo Phó Chủ tịch Thường trực UBND TP. Hà Nội Dương Đức Tuấn, thành phố sẽ thiết lập 12 phương án khắc phục hậu quả, tương ứng với 12 công trình, dự án thuộc phạm vi điều chỉnh của nghị quyết.

Việc tổ chức thực hiện được phân cấp cho chủ tịch UBND cấp xã, đồng thời có sự phối hợp, hướng dẫn và giám sát của UBND thành phố cùng các sở, ngành chuyên môn.

Đây là nhiệm vụ phức tạp do nhiều dự án đã hình thành cách đây 15-20 năm, trong khi hồ sơ pháp lý gốc tại một số công trình không còn đầy đủ, gây khó khăn trong quá trình xác định sai phạm, đánh giá hiện trạng và tính toán nghĩa vụ tài chính.

Tại kỳ họp, nhiều đại biểu HĐND thành phố bày tỏ sự đồng thuận đối với việc xây dựng cơ chế đặc thù, song cũng đề nghị phải có hướng dẫn cụ thể để bảo đảm tính khả thi khi triển khai.

Đại biểu Võ Đăng Dũng lưu ý việc giao thẩm quyền xử lý, phá dỡ công trình cho chính quyền cấp xã cần đi kèm cơ chế hỗ trợ từ các cơ quan chuyên môn, nhất là khi phải xử lý những công trình có đông người dân sinh sống.

Đại biểu Trần Thọ Hiển nhấn mạnh yêu cầu xác định chính xác nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai và xây dựng, tránh nguy cơ thất thu ngân sách hoặc làm ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân.

Trong khi đó, Ban Đô thị HĐND thành phố đề nghị UBND thành phố rà soát khả năng huy động nguồn lực, năng lực thực hiện của chủ đầu tư và trách nhiệm phối hợp giữa các cơ quan liên quan.

Để nghị quyết đi vào thực tiễn, việc triển khai cần có lộ trình rõ ràng, xác định thời hạn xử lý từng dự án và công khai kết quả thực hiện.

Các địa phương phải chủ động rà soát thực trạng, tiếp nhận kiến nghị của cư dân, đồng thời phối hợp với các đơn vị chuyên môn trong kiểm định chất lượng công trình, đánh giá an toàn và tổ chức thực hiện phương án khắc phục.

Cùng với đó, cơ chế giám sát của HĐND, Mặt trận Tổ quốc và cộng đồng dân cư cần được phát huy nhằm bảo đảm quá trình xử lý công khai, minh bạch và đúng quy định.

Từ xử lý tồn đọng đến nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, phát triển đô thị bền vững

Việc Hà Nội thông qua nghị quyết xử lý 12 dự án vi phạm không chỉ nhằm tháo gỡ khó khăn cho các công trình đã tồn tại nhiều năm mà còn đặt ra yêu cầu nhìn nhận toàn diện những bất cập trong công tác quản lý đất đai, quy hoạch và trật tự xây dựng.

Thực tế cho thấy, khi các vi phạm không được phát hiện hoặc xử lý kịp thời từ giai đoạn đầu, hậu quả có thể kéo dài trong nhiều năm và trở nên phức tạp hơn khi công trình đã hoàn thiện, người dân đã đến sinh sống.

Việc gia tăng số lượng căn hộ vượt quy hoạch không đơn thuần là sai phạm về chỉ tiêu xây dựng mà còn tác động trực tiếp đến khả năng đáp ứng của hạ tầng đô thị.

Khi quy mô dân số vượt xa dự kiến ban đầu, hệ thống giao thông, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, trường học, cơ sở y tế và không gian công cộng có thể phải chịu áp lực lớn hơn thiết kế.

Đặc biệt, tại những khu đô thị có mật độ xây dựng cao, việc gia tăng dân số nhưng không bổ sung tương ứng hạ tầng xã hội có thể làm suy giảm chất lượng môi trường sống, gia tăng nguy cơ ùn tắc giao thông, ô nhiễm và thiếu hụt không gian xanh.

Vì vậy, xử lý các công trình vi phạm cần được đặt trong tổng thể nhiệm vụ chỉnh trang đô thị, cải thiện hạ tầng và nâng cao chất lượng sống của cộng đồng dân cư.

Về lâu dài, Hà Nội cần tiếp tục tăng cường giám sát hoạt động đầu tư xây dựng ngay từ giai đoạn cấp phép, triển khai thi công đến nghiệm thu và đưa công trình vào sử dụng.

Việc ứng dụng công nghệ số, cơ sở dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin quy hoạch và công cụ giám sát hiện trạng xây dựng có thể góp phần phát hiện sớm những sai lệch giữa hồ sơ được phê duyệt và quá trình triển khai trên thực tế.

Đồng thời, cần làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, tổ chức tư vấn, đơn vị giám sát và cơ quan quản lý trong từng giai đoạn, tránh để các vi phạm tích tụ rồi mới tìm giải pháp xử lý khi hậu quả đã trở nên nghiêm trọng.

Trong quá trình tháo gỡ những dự án tồn đọng, nguyên tắc quan trọng là không đánh đổi kỷ cương pháp luật lấy việc xử lý nhanh các vướng mắc trước mắt.

Các công trình được phép tồn tại phải đáp ứng đầy đủ yêu cầu về an toàn, hạ tầng và điều kiện pháp lý; những hạng mục không thể khắc phục phải được xử lý theo quy định, đi đôi với chính sách bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân.

Nguồn: DNKTX