Minh bạch thông tin vi phạm, tạo cơ sở cho các quyết định về đất

Trong quá trình triển khai Luật Đất đai năm 2024, một trong những vấn đề được địa phương quan tâm là cách xác định tổ chức, cá nhân có vi phạm pháp luật về đất đai trước khi cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Từ kiến nghị của cử tri tỉnh Quảng Ngãi sau Kỳ họp thứ nhất, Quốc hội khóa XVI, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết các quy định liên quan đến nội dung này đã từng bước được cụ thể hóa, trong đó có yêu cầu công khai thông tin vi phạm và kết quả khắc phục.

Theo điểm c khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai năm 2024, việc xác định người sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai hay không là một trong những căn cứ quan trọng khi xem xét giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Cụ thể, khoản 3 Điều 31 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định UBND cấp tỉnh phải rà soát, xử lý và công khai thông tin đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư. Những trường hợp được gia hạn hoặc chậm tiến độ do nguyên nhân bất khả kháng cũng thuộc diện phải công khai theo quy định.

Đáng chú ý, Nghị định số 49/2026/NĐ-CP đã bổ sung quy định về việc công khai cả thông tin vi phạm và kết quả khắc phục. Nội dung công khai gồm người sử dụng đất vi phạm, địa chỉ khu đất, hành vi vi phạm, diện tích đất liên quan cùng văn bản của cơ quan có thẩm quyền xử lý vụ việc. Nếu vi phạm đã được khắc phục, thông tin phải kèm theo văn bản chứng minh việc khắc phục hoàn tất.

Cơ quan xử lý vi phạm có trách nhiệm lập danh sách, gửi UBND cấp tỉnh trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ khi có văn bản phát hiện vi phạm hoặc xác nhận đã khắc phục. Sau khi tiếp nhận, UBND cấp tỉnh cũng phải công khai thông tin trên Cổng thông tin điện tử của địa phương, đồng thời kết nối, đồng bộ với Cổng thông tin điện tử Bộ Nông nghiệp và Môi trường và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Nghị quyết số 254/2025/QH15 tiếp tục nhấn mạnh yêu cầu công khai vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý của người sử dụng đất trên các hệ thống thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

Như vậy, khi xem xét một hồ sơ giao đất, cho thuê đất hay chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền có thể tra cứu thông tin vi phạm đã được công khai. Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cơ chế này đã tạo cơ sở cụ thể hơn cho việc xác định tình trạng tuân thủ pháp luật đất đai của người sử dụng đất.

Ứng vốn giải phóng mặt bằng và bài toán sử dụng hiệu quả đất công

Song song với việc minh bạch thông tin đất đai, một nội dung khác được cử tri Quảng Ngãi quan tâm là nguồn vốn phục vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trên thực tế, một số nhà đầu tư có khả năng và mong muốn ứng trước kinh phí để đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, song việc tiếp nhận, quản lý và hoàn trả khoản tiền này từng khiến địa phương gặp khó khăn do thiếu hướng dẫn cụ thể.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết Luật Đất đai năm 2024 đã quy định rõ cơ chế xử lý khoản kinh phí nhà đầu tư tự nguyện ứng trước. Theo khoản 2 Điều 94, đối với dự án được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, khoản kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà người thực hiện dự án tự nguyện ứng trước theo phương án được phê duyệt sẽ được hoàn trả thông qua việc khấu trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp.

Mức khấu trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà dự án phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Nếu sau khi khấu trừ vẫn còn phần kinh phí chưa được hoàn trả, khoản này được tính vào chi phí đầu tư của dự án. Trường hợp dự án được miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trong toàn bộ thời gian sử dụng đất, kinh phí đã ứng trước được tính vào chi phí đầu tư.

Quy định này tiếp tục được hướng dẫn tại Điều 16 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung trong năm 2025, 2026. Với dự án có nhiều hình thức sử dụng đất, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được khấu trừ vào tổng nghĩa vụ tài chính về đất; phần chưa được khấu trừ tiếp tục được xử lý theo quy định, kể cả thông qua tiền thuê đất trả hằng năm.

Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP cũng đã bổ sung, làm rõ cách khấu trừ khoản tiền nhà đầu tư ứng trước vào nghĩa vụ tài chính về đất đai, tính trên toàn bộ dự án và theo từng quyết định giao đất, cho thuê đất. Những quy định này được kỳ vọng góp phần tháo gỡ điểm nghẽn vốn trong giải phóng mặt bằng, đồng thời tạo cơ chế minh bạch hơn trong việc huy động nguồn lực từ nhà đầu tư.

Tuy nhiên, câu chuyện quản lý đất đai không chỉ nằm ở việc hoàn thiện cơ chế giao đất hay giải phóng mặt bằng. Kết luận thanh tra mới đây cho thấy một lượng lớn cơ sở nhà, đất thuộc phạm vi quản lý của Bộ Nông nghiệp và Môi trường vẫn chưa được xử lý dứt điểm sau quá trình sắp xếp tổ chức bộ máy.

Theo kết luận thanh tra chuyên đề của Thanh tra Chính phủ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường quản lý 1.645 cơ sở nhà, đất, với tổng diện tích đất hơn 2,97 tỷ m2 và diện tích nhà trên 2,918 triệu m2. Sau ngày 1/3/2025 đến ngày 30/4/2026, có thêm 198 cơ sở nhà, đất dôi dư phát sinh sau sắp xếp.

Đến thời điểm thanh tra, 425 cơ sở với tổng diện tích đất hơn 2,918 tỷ m2 và diện tích nhà trên 1,422 triệu m2 vẫn chưa hoàn thành phương án sắp xếp, xử lý. Thanh tra Chính phủ cho rằng tiến độ này chưa đáp ứng yêu cầu đẩy nhanh việc xử lý nhà, đất tại các cơ quan, tổ chức, đơn vị.

Việc bàn giao tài sản dôi dư cho địa phương cũng chậm so với kế hoạch. Tính đến ngày kết thúc thanh tra trực tiếp 20/6/2026, Bộ chưa bàn giao 177 cơ sở về địa phương quản lý, xử lý, trong khi kế hoạch đặt mục tiêu hoàn thành trước ngày 30/5/2026.

Kết luận thanh tra đồng thời chỉ ra những hạn chế trong công tác kiểm kê, kế toán, quản lý hồ sơ và xây dựng cơ sở dữ liệu. Có 4 cơ sở đã bàn giao cho địa phương nhưng chưa hạch toán giảm tài sản trên sổ kế toán; 6 cơ sở chưa hạch toán, theo dõi quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo quy định. Trong số 182 hồ sơ cơ sở dôi dư được kiểm tra, 39 hồ sơ không có báo cáo kê khai và 42 hồ sơ thiếu biên bản kiểm tra hiện trạng. Đáng chú ý, 182 quyết định chuyển giao nhà, đất về địa phương không ghi thông tin về nguyên giá và giá trị còn lại của tài sản.

Thanh tra Chính phủ cũng phát hiện 21 cơ sở không thuộc diện phải sắp xếp lại, xử lý nhưng vẫn được Bộ ban hành quyết định chuyển giao về địa phương. Trong nhóm này, 14 cơ sở đang bị lấn, chiếm và một cơ sở đang xảy ra tranh chấp.

Hàng chục cơ sở có thể nhanh chóng đưa vào khai thác

Dù còn nhiều tồn tại, kết quả thanh tra cho thấy một phần quỹ nhà, đất dôi dư vẫn có khả năng nhanh chóng được đưa vào sử dụng, qua đó hạn chế tình trạng tài sản công bị bỏ không và tạo thêm nguồn lực cho phát triển.

Thanh tra Chính phủ xác định 49 cơ sở nhà, đất dôi dư, với hơn 290.000 m2 đất và trên 27.000 m2 nhà, có thể khơi thông nguồn lực. Trong đó, 29 cơ sở với hơn 134.000 m2 đất và trên 17.000 m2 nhà được đánh giá có thể xử lý ngay do đã có quyết định chuyển giao về địa phương, không còn vướng mắc lớn.

Ở chiều ngược lại, 18 cơ sở đang bỏ trống trên 12 tháng, với tổng diện tích đất hơn 223.497 m2 và diện tích nhà khoảng 1.475 m2. Ngoài ra, 14 cơ sở thuộc 12 đơn vị quản lý đang bị lấn, chiếm, với diện tích hơn 579.243 m2 đất và 80 m2 nhà. Đáng chú ý, thanh tra phát hiện 3 cơ sở thuộc 2 đơn vị được cho mượn không đúng quy định. Riêng Viện Bảo vệ thực vật đã cho một số cá nhân mượn đất, sau đó những người này cho thuê lại và thu về 176,15 triệu đồng.

Trước thực trạng trên, Tổng Thanh tra Chính phủ đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường tăng cường kỷ luật, kỷ cương trong quản lý tài sản công, đồng thời rà soát và hoàn thiện quy trình chỉ đạo, điều hành để xử lý các tồn tại đã được chỉ ra.

Bộ cũng được yêu cầu đẩy nhanh việc phối hợp với UBND các tỉnh, thành phố để rà soát hồ sơ, sớm bàn giao 156 cơ sở đã có quyết định chuyển giao về địa phương. Đồng thời, cần khẩn trương hoàn thiện phương án đối với 425 cơ sở chưa được phê duyệt phương án sắp xếp.

Đối với các cơ sở bỏ trống, sử dụng kém hiệu quả hoặc có dấu hiệu vi phạm, cơ quan chức năng phải làm rõ trách nhiệm của tập thể, cá nhân liên quan, xử lý theo thẩm quyền và sớm đưa tài sản vào khai thác, sử dụng. Riêng trường hợp Viện Bảo vệ thực vật, Thanh tra Chính phủ yêu cầu rà soát chính xác số tiền thu được từ việc cho thuê lại nhà, đất trái quy định, thu hồi để nộp ngân sách Nhà nước và chấm dứt việc cho mượn tài sản công không đúng quy định.

Cùng với việc xử lý quỹ nhà, đất dôi dư, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng đang tiếp tục hoàn thiện các quy định liên quan đến thu hồi đất. Đây là vấn đề được đặt ra trong bối cảnh pháp luật xây dựng có thay đổi về khái niệm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.

Khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 quy định trường hợp thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Trong khi đó, Luật Xây dựng năm 2025, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, đã đưa ra cách xác định mới về dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, bao gồm dự án xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị với yêu cầu đồng bộ về hạ tầng và nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết trong quá trình chủ trì xây dựng Luật Đất đai sửa đổi, Bộ sẽ nghiên cứu điều chỉnh quy định liên quan đến khái niệm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nhằm bảo đảm sự thống nhất với Luật Xây dựng năm 2025.

Nguồn: DNKTX