Việc cầu Cát Lái vừa khởi công được xem là cú hích hạ tầng lớn nhất mà Nhơn Trạch chờ đợi. Liệu điều này có giúp “rã băng” một thị trường đã nguội lạnh quá lâu?

Gần thập kỷ đứng im

Sau giai đoạn sốt đất 2017 - 2019, thị trường nhà đất Nhơn Trạch rơi vào trạng thái chững lại rồi bất động kéo dài. Trong khi nhiều khu vực khác liên tục tăng giá, bắt sóng hạ tầng hoặc đô thị hóa thì Nhơn Trạch gần như đứng ngoài cuộc. Nhiều khu đô thị từng được quảng bá rầm rộ nay chỉ còn lại những dãy nhà xây xong phần thô, cửa đóng then cài, tạo nên hình ảnh nghịch lý giữa bản vẽ đô thị hiện đại và thực tế hoang vắng.

Đây không chỉ là câu chuyện của riêng một dự án mà là dấu tích của thực trạng kéo dài, đó là hạ tầng kết nối không theo kịp quy hoạch.

Giai đoạn 2020 - 2022, thị trường cả nước còn những đợt nóng cục bộ, Nhơn Trạch vẫn trầm lắng. Sang 2023 - 2024, khi bất động sản bước vào chu kỳ khó khăn, nơi đây trở thành một trong những khu vực chịu tác động nặng nề nhất, khiến hiều nhà đầu tư mắc kẹt vốn.

Được đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông nhưng sau 30 năm quy hoạch Khu đô thi mới Nhơn Trạch (Đồng Nai) vẫn hoang vắng. (Ảnh: Lương Ý)

Vì sao Nhơn Trạch đóng băng lâu đến vậy? Nguyên nhân được giới chuyên gia đánh giá là nằm ở bài toán giao thông và kết nối vùng. Dù nằm sát TP.HCM, nhưng trong suốt nhiều năm, việc di chuyển giữa Nhơn Trạch và khu Đông TP.HCM chủ yếu phụ thuộc vào phà Cát Lái - điểm nghẽn thường xuyên quá tải, chờ đợi, kẹt xe.

Sự bất tiện này khiến Nhơn Trạch rơi vào thế “gần mà xa”: Người mua ở thực e ngại sinh sống lâu dài; nhà đầu tư thiếu kiên nhẫn khi dòng tiền bị chôn quá lâu; dân cư thưa thớt, dịch vụ - thương mại khó hình thành. Khi hạ tầng chậm triển khai, đô thị không lớn lên như kỳ vọng, niềm tin thị trường cũng dần nguội lạnh.

Kỳ vọng sớm "rã băng"

Nhơn Trạch từng được định hướng trở thành đô thị vệ tinh của TP.HCM, với quy mô đô thị lớn và vai trò kết nối vùng. Tuy nhiên, quá trình hiện thực hóa định hướng này gặp không ít độ trễ, đặc biệt ở khâu kết nối giao thông liên vùng.

Thực tế đó khiến Nhơn Trạch rơi vào trạng thái “gần về vị trí nhưng xa về giao thông”. Khi kết nối chưa thuận lợi, tốc độ hình thành dân cư chậm, các hoạt động thương mại - dịch vụ khó phát triển đồng bộ, kéo theo thị trường bất động sản không bắt được nhịp như kỳ vọng.

Trong bối cảnh đó, việc cầu Cát Lái vừa khởi công được xem là tín hiệu hiếm hoi mang tính “chạm đất”, khác với nhiều lần hứa hẹn trước đây.

Những năm qua, người dân di chuyển TP.HCM qua Nhơn Trạch bằng phà Cát Lái.

Cây cầu này đã mở ra trục kết nối trực tiếp giữa TP.HCM - Nhơn Trạch, đồng thời giảm áp lực cho các tuyến giao thông hiện hữu. Đây chính là mảnh ghép còn thiếu trong bài toán phát triển của Nhơn Trạch.

Ghi nhận của PV Báo Điện tử VTC News, bất động sản Nhơn Trạch tuy chưa sốt trở lại nhưng đã có dấu hiệu ấm lên về tâm lý. Lượng người hỏi mua tăng so với giai đoạn trầm lắng nhất, một số chủ đất bắt đầu giữ hàng. Tuy vậy, giao dịch vẫn mang tính chọn lọc, chủ yếu đến từ nhà đầu tư trung - dài hạn và người mua ở thực, thay vì dòng tiền lướt sóng.

Dự án cầu Cát Lái chính thức khởi công sáng 15/1/2026. Cầu có quy mô 8 làn xe, vận tốc thiết kế 80 km/h; điểm đầu tại đường Nguyễn Thị Định, phường Cát Lái (TP.HCM), điểm cuối tại xã Đại Phước (Đồng Nai).

Theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam - công trình cầu Cát Lái tác động tích cực đến thị trường bất động sản khu Đông TP.HCM và Nhơn Trạch. Quỹ đất tại Nhơn Trạch còn rất lớn nhưng bị bỏ trống trong thời gian dài, do hạn chế về kết nối giao thông.

Dù vậy, bà Dung khuyến nghị nhà đầu tư cần thận trọng với hình thức đầu tư "lướt sóng" theo hạ tầng. Hiệu quả của các dự án giao thông phụ thuộc lớn vào tiến độ triển khai. Việc chậm trễ triển khai, điều chỉnh dự án hoặc thay đổi chủ đầu tư có thể ảnh hưởng trực tiếp đến kỳ vọng tăng giá.

Ngoài ra, sau một thời gian dài bất động, hạ tầng Nhơn Trạch cần thời gian để thi công, đô thị cần thêm dân cư và thị trường cần thời gian để lấy lại niềm tin.

Thực tế là trước đó, vào năm 2016, khi thông tin về chủ trương xây cầu Cát Lái nối TP.HCM với Đồng Nai được công bố, bất động sản Nhơn Trạch cũng từng bước vào đợt sốt nóng ngắn hạn. Giá đất tại nhiều khu vực được rao bán tăng mạnh, có nơi bị đẩy lên hàng chục phần trăm.

Giới đầu tư đổ về Nhơn Trạch chủ yếu dựa trên kỳ vọng “đón đầu” hạ tầng, không ít giao dịch diễn ra theo hình thức sang tay, "lướt sóng". Trong khi cầu Cát Lái mới dừng ở chủ trương và nghiên cứu. Thị trường sau đó nhanh chóng hạ nhiệt, nhà đầu tư mắc kẹt vốn.

Do vậy, dù tín hiệu khởi sắc lần này khá rõ ràng nhưng nhà đầu tư vẫn cần cân nhắc kỹ để có chiến lược phù hợp, an toàn.

Nguồn: VTC NEWS