UBND TP HCM vừa ban hành quyết định thành lập Hiệp hội Quản lý vận hành nhà ở TP HCM (HCMO). Đây là tổ chức xã hội - nghề nghiệp chuyên biệt đầu tiên trong lĩnh vực quản lý vận hành chung cư, nhà ở và bất động sản tại Việt Nam, nhằm góp phần xây dựng môi trường sống an toàn, văn minh và bền vững cho cộng đồng cư dân đô thị.

Bảo đảm lợi ích hài hòa

Thực tế cho thấy, sự phát triển nhanh chóng của các khu chung cư tại TP HCM trong những năm qua, đặc biệt sau khi sáp nhập thêm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, đã kéo theo nhiều thách thức. Không ít tranh chấp xảy ra giữa cư dân và chủ đầu tư liên quan đến quyền sở hữu chung - riêng; mâu thuẫn trong quản lý tài chính, chất lượng dịch vụ; hay rủi ro pháp lý phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ và thiết kế công trình chưa phân định rõ ranh giới pháp lý.

Theo ông Nguyễn Tiến Dũng, Trưởng Ban Vận động thành lập HCMO, ngay từ đầu, ban sáng lập đã xác định mục tiêu tập hợp các doanh nghiệp, cá nhân liên quan đến quản lý vận hành và sử dụng nhà chung cư nhằm thống nhất các tiêu chí, chuẩn mực trong quản lý vận hành, đồng thời phản ánh, kiến nghị những vấn đề thực tiễn lên cơ quan quản lý nhà nước để bảo đảm cuộc sống của hàng triệu cư dân tại các khu chung cư.

Một trong những vấn đề HCMO hướng đến là hạn chế các tranh chấp phát sinh trong quá trình vận hành nhà chung cư. Theo ông Dũng, thực tế cho thấy nhiều vụ việc mâu thuẫn giữa cư dân, ban quản trị, ban quản lý và chủ đầu tư kéo dài, thậm chí dẫn đến kiện tụng, xử lý hình sự, gây hệ lụy tiêu cực cho xã hội và tạo áp lực lớn cho cơ quan quản lý nhà nước. 

"HCMO không có chức năng hòa giải nhưng đóng vai trò hỗ trợ, tư vấn, tạo nền tảng để các bên hiểu đúng quy định pháp luật, từ đó giảm thiểu tranh chấp ngay từ đầu. Quan trọng nhất là chia sẻ, hỗ trợ ban quản trị, ban quản lý và cả cư dân tuân thủ pháp luật để pháp luật đi vào đời sống. Thực tế hiện nay, không ít ban quản lý chưa hiểu rõ quy định pháp luật nên vô tình làm sai, dẫn đến mâu thuẫn không đáng có" - ông Dũng nhấn mạnh.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng giá trị của một dự án chung cư không chỉ phụ thuộc vào uy tín chủ đầu tư khi mở bán mà còn gắn chặt với chất lượng quản lý vận hành sau khi bàn giao. Nếu ban quản trị, ban quản lý hoạt động hiệu quả, minh bạch, vì cư dân, giá dịch vụ hợp lý thì cư dân hài lòng, tranh chấp giảm và giá trị bất động sản cũng sẽ tăng theo. 

"Hiện nay dù đã có luật nhưng việc quản lý vận hành còn kém, phí dịch vụ mỗi nơi một khác, dễ gây bức xúc. Việc thành lập HCMO phần nào giúp bảo đảm lợi ích hài hòa giữa chủ đầu tư, cư dân và các đơn vị quản lý vận hành" - ông Quang nói.

Theo ông Quang, ở nhiều quốc gia, việc quản lý vận hành chung cư được thực hiện minh bạch, có sự liên kết, học hỏi giữa các khu vực và trên phạm vi toàn quốc để bảo đảm chất lượng sống. Đây cũng là điều mà cư dân, ban quản trị kỳ vọng ở HCMO, như: góp phần giảm khiếu nại, tạo sự ổn định lâu dài để chung cư thực sự trở thành nơi sống văn minh, bền vững, với giá trị gia tăng theo thời gian.

Chuẩn hóa quy định và hạn chế được tranh chấp

Việc TP HCM quyết định thành lập HCMO được nhiều ban quản trị và cư dân chung cư kỳ vọng sẽ tạo bước chuyển tích cực cho công tác quản lý, vận hành nhà chung cư vốn còn nhiều bất cập hiện nay.

Bà Trần Thị Nhung, Trưởng ban quản trị chung cư Centum Wealth (phường Tăng Nhơn Phú), cho rằng HCMO ra đời đúng vào thời điểm cần thiết, khi các ban quản trị, công ty quản lý vận hành và cơ quan chức năng cần một tiếng nói chung, thống nhất về định hướng và mục tiêu quản lý.

Cá nhân bà kỳ vọng hiệp hội sẽ mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho cộng đồng chung cư, trước hết là hỗ trợ giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình vận hành; từng bước chuẩn hóa quy trình quản lý; trở thành cầu nối chính sách giữa cơ quan nhà nước với công ty quản lý, ban quản trị, chủ đầu tư; từ đó góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân.

Theo bà Nhung, những tranh chấp phổ biến hiện nay xoay quanh nhiều vấn đề như quỹ bảo trì giữa ban quản trị và chủ đầu tư; mâu thuẫn giữa ban quản trị và công ty quản lý vận hành; xung đột phát sinh hằng ngày giữa công ty quản lý với cư dân liên quan đến chất lượng dịch vụ. Việc có một tổ chức trung gian mang tính nghề nghiệp, am hiểu pháp luật và thực tiễn sẽ giúp các bên có thêm kênh tham vấn, hạn chế tranh chấp kéo dài.

Bên cạnh đó, hiệp hội cũng được kỳ vọng sẽ là nơi xây dựng và chuẩn hóa các quy trình vận hành nhà chung cư, thống nhất tiêu chí cho công ty quản lý vận hành và ban quản trị. Đồng thời, hiệp hội có thể tổ chức đào tạo, cấp chứng chỉ về quản lý, vận hành nhà chung cư cho đội ngũ ban quản lý, ban quản trị, góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp. 

"Hiệp hội sẽ là nơi truyền đạt các chính sách quản lý của nhà nước đến công ty quản lý và ban quản trị. Ngược lại, đây cũng là nơi gửi gắm những khúc mắc, tranh chấp giữa ban quản trị, chủ đầu tư đến cơ quan quản lý nhà nước. Tôi kỳ vọng hiệp hội sẽ tập hợp ý kiến từ thực tiễn để kiến nghị hoàn thiện khung pháp lý, đồng thời góp phần xây dựng môi trường sống văn minh, thân thiện trong cộng đồng cư dân chung cư" - bà Nhung chia sẻ.

Từ góc nhìn của ban quản trị, bà Hà Trinh, thành viên ban quản trị Block B4 - chung cư Kỷ Nguyên (chung cư Đức Khải, phường Tân Mỹ, TP HCM), cho biết sau gần một nhiệm kỳ tham gia ban quản trị, bà nhận thấy điều cốt lõi nhất là sự phối hợp chặt chẽ giữa ban quản trị, ban quản lý và cư dân, cùng với tính minh bạch của chủ đầu tư. 

Đây cũng chính là nguyên nhân dẫn đến nhiều bất cập trong quá trình vận hành chung cư hiện nay. "Khi quyền lợi của các bên chưa được làm rõ, thiếu minh bạch thì rất dễ phát sinh mâu thuẫn. Nếu các bên phối hợp tốt với nhau, quá trình vận hành sẽ bớt đi nhiều khó khăn và căng thẳng không đáng có" - bà Trinh nói.

Theo bà Trinh, các đơn vị quản lý vận hành cần nắm vững và tuân thủ nghiêm túc quy định pháp luật về nhà ở, từ đó tạo sự cân bằng về quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm giữa các chủ sở hữu, bao gồm cả cư dân và chủ đầu tư. Các công ty quản lý vận hành là đơn vị trực thuộc chủ đầu tư, cũng cần có quy chuẩn rõ ràng hơn, như giới hạn thời gian vận hành và quy định cụ thể về thời điểm bàn giao cho ban quản trị, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của cư dân.

Ở góc độ người dân, chị Võ Thanh Hiền, cư dân chung cư M-One Nam Sài Gòn (phường Tân Hưng), cho rằng công tác quản lý, vận hành chung cư hiện nay vẫn còn nhiều điểm chưa hoàn thiện. Vì vậy, chị kỳ vọng hiệp hội sẽ góp phần cập nhật thông tin, nâng cao trách nhiệm của cộng đồng cư dân; đồng thời nâng cao năng lực cho ban quản lý, ban quản trị để cùng nhau xây dựng môi trường sống tốt hơn, văn minh, hiện đại và nghĩa tình.